Instytucja fundacji rodzinnej staje się coraz popularniejszym sposobem na  zarządzanie majątkiem, w tym nieruchomościami. Dzięki wprowadzeniu przepisów o fundacji rodzinnej, właściciele dużych majątków mogą zabezpieczyć ich przyszłość i efektywnie planować sukcesję. Nieruchomości, stanowiące często fundament majątku rodzinnego, mogą być przekazywane i zarządzane jedynie w dozwolonym przez fundacje zakresie.

W artykule przyjrzymy się, jak fundacja rodzinna umożliwia zarządzanie nieruchomościami, korzyściom tego rozwiązania oraz związanym z nim wyzwaniom prawnym i podatkowym.

Wniesienie nieruchomości – wartość początkowa i odpisy amortyzacyjne

Zgodnie z ustawą o fundacji rodzinnej, fundacje rodzinne muszą zostać wyposażone przez fundatorów w mienie, którym mogą być również nieruchomości. Nieruchomości można wnieść do Fundacji zarówno na pokrycie funduszu założycielskiego (minimalna wartość to 100 000 zł), jak i później jako darowiznę.

W przypadku wniesienia nieruchomości (w każdym z powyższych przypadków), nieruchomość ta wyceniana jest na podstawie wartości rynkowej, z dnia jej nabycia, nie z dnia wniesienia do fundacji, co zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 15 grudnia 2023 roku (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.489.2023.2.EJ) – W okolicznościach opisanych we wniosku, zastosowanie znajdzie przepis art. 16g ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.p. Wynika z niego, że: Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

W zakresie odpisów amortyzacyjnych, zdaniem Dyrektora KIS fundacja rodzinna w sytuacji wniesienia do niej mienia jest zwolniona z CIT, tak więc nie ma  też prawa do zaliczenia do KUP odpisów amortyzacyjnych wniesionych nieruchomości. Stanowisko organu zostało potwierdzone w wyroku WSA z  16 maja 2024 r. (sygn. I SA/Po 145/24).

Na gruncie PIT, wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej nie spowoduje powstania przychodu po stronie fundatora (interpretacja indywidualna z dnia 20 maja 2024, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.397.2024.1.JK2), gdyż przepisy jako moment powstania przychodu wskazują jedynie sytuację otrzymania przychodu od fundacji.

Wniesienie nieruchomości i jej późniejsze jej zbycie

Przyszli fundatorzy muszą pamiętać, że wniesienie nieruchomości powinno być w pełni przemyślaną decyzją, ponieważ o ile samo wniesienie nieruchomości nie powoduje skutków podatkowych, tak późniejsza odsprzedaż może być opodatkowana.

W tym aspekcie istotny jest czas, po którym wniesiona nieruchomość zostanie przez fundację zbyta, a także (o czym podatnicy zapominają) czy będzie ona w jakiś sposób „udoskonalana”  czy „modernizacji” w celu zwiększenia jej wartości rynkowej.

W zakresie czasu należy zwrócić uwagę art. 5 Ustawy o Fundacji Rodzinnej. Ustawodawca dopuścił możliwość prowadzenia przez fundacje rodzinne działalności polegającej na  „zbywaniu mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia”. Niestety nie dał żadnych wskazówek, ile czasu musi upłynąć, żeby zbycie nieruchomości wypełniało powyższy warunek. Podatnicy nie wiedzą, czy to raczej 2 lata, czy może 10 lat, co otwiera furtkę do licznych sporów z fiskusem.

W zakresie modernizacji nieruchomości warto zwrócić uwagę na stanowisko Dyrektor KIS wyrażone w interpretacji z dnia 14 maja 2024 r. (sygn. 0114-KDIP2-1.4010.103.2024.1.KS). Wnioskodawca wniósł do fundacji działkę, następnie podzielił i uzbroił i ten fakt zadecydował o przesądzeniu, że nieruchomość została wniesiona, jedynie w celu dalszego jej zbycia. Dyrektor KIS dopatrzył się tutaj niedozwolonej działalności podatnika i chęci uzyskania korzyści ekonomicznych, a nie zabezpieczenia majątku dla przyszłych pokoleń. Co ciekawe wskazano, że w tym przypadku to nie czas między wniesieniem a zbyciem nieruchomości, a fakt „ulepszania” działki przesądził o negatywnym stanowisku fiskusa i uznaniu, że przedstawione działania należą do niedozwolonej działalności, a co za tym idzie powinny zostać opodatkowane sankcyjną stawką 25%.

Ciekawym przypadkiem jest wniesienie nieruchomości do fundacji, a następnie ponownego wniesienia jej aportem do Spółki, Sądy nie są ze sobą zgodne w tej kwestii. Dyrektor KIS (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.487.2023.2.AK), a następnie WSA w Łodzi (sygn. I SA/Łd 163/24) uznali, że będzie to niedozwolona działalność gospodarcza objęta stawką 25%, natomiast WSA w Poznaniu (sygn. I SA/Po 152/24) w odpowiedzi na skargę na interpretację Dyrektora KIS (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.487.2023.2.AK) doszedł do wniosku, że w tym przypadku, analogicznym do opisanego powyżej zastosowanie winna znaleźć norma wyrażona w art. 5 ust. 1 pkt 3 u.f.r., a nie wyjątek wyrażony w art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r.; co poskutkowało skierowaniem wniosku do ponownego rozpatrzenia przez organ.

Wniesienie nieruchomości a VAT

W tej kwestii organy jak i sądy są ze sobą zgodne. VAT zapłacimy jeśli, przysługiwało nam prawo do odliczenia go w momencie nabycia nieruchomości, jest to wtedy traktowane jako nieodpłatna dostawa dokonana przez podatnika (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.820.2023.3.ICZ). Natomiast jeśli podatnik nie miał prawa do odliczenia VAT przy zakupie, wniesienie nieruchomości do fundacji również będzie bez VAT. Brak konieczności zapłaty podatku od towarów i usług nastąpi również w przypadku wniesienia nieruchomości jako część

Nieruchomości a ukryte zyski fundacji rodzinnej

Fundacje rodzinne zostały co do zasady objęte podmiotowym zwolnieniem od podatku dochodowego od osób prawnych. Nie znajdzie ono jednak zastosowania do podatku dochodowego od przekazanych lub postawionych do dyspozycji przez fundację rodzinną bezpośrednio lub pośrednio: świadczeń dokonywanych przez fundację rodzinną na rzecz beneficjenta (w tym fundatora będącego jednocześnie beneficjentem) – tzw. ukrytych zysków.

W kontekście nieruchomości, należy bardzo uważać z zapisami statutu, które dają beneficjentom i fundatorom prawo korzystania z nieruchomości (na przykład: ojciec fundator wniósł mieszkanie do fundacji rodzinnej, w którym mieszka jego córka będąca beneficjentem). W przypadku przekazania lub udostępnienia przez fundację rodzinną nieruchomości wystąpi świadczenie w postaci ukrytych zysków, opodatkowane 15-procentowym podatkiem CIT. Obowiązanym do zapłaty będzie sama fundacja.

Anna Ciura,
Konsultantka w Accreo